Автор Тема: О кредитах на приобретение жилья человеческим языком  (Прочитано 4033 раз)

0 Пользователей и 1 Гость просматривают эту тему.

Оффлайн Паганель

  • Я НЕ ЗАНИМАЮСЬ SAP
  • Administrator
  • Full Member
  • *****
  • Сообщений: 1 367
  • Репутация: +20/-0
  • Пол: Мужской
  • https://noteifyapp.com
  • YearsYearsYearsYearsYearsYearsYearsYearsYearsYearsYearsYearsYears
    • MacPlus Software
Вот наткнулся случайно, может кому интересно будет, взято с You are not allowed to view links. Register or Login

Код: You are not allowed to view links. Register or Login
О кредитах на приобретение жилья человеческим языком   RSS-сервисы и поддержка блога 
Каждый в своей жизни работает для чего-то, т.е. кто-то работает, чтобы было за что жить, есть, пить, было во что одеваться, некоторые уже имеют за что жить, у них возникают другие цели, например, машина, квартира, дача, поездка в Дубаи, еще что-то. Лучше всего тем, кто не работает, но у кого уже все это есть, но сегодня речь не о них, а о тех, кто уже заработал на достойное проживание, но не заработал на достойную жизнь. Речь пойдет о среднем классе, а также способах достижения целей этого класса.

Средний класс — жертва кредитов. Уже хочется авто, уже хочется свою квартиру. Денег, чтобы купить это все, как буханку хлеба в магазине, за один раз не хватает, но выплаты в течение нескольких лет определенной суммы вроде бы уже не пугают.

Все объявленияЯндексДиректДать объявление
Оптимальные методы уплаты кредитаУзнайте как погасить кредит депозитом! Как получить кредитные каникулы?
conf.ligazakon.ua

Кстати, знаете, как руководителю наперед узнать, кто из его департамента скоро на стол положит заявление по собственному желанию или потребует повышения заработной платы? Очень просто! Нужно всего лишь мониторить в бухгалтерии факты запросов справок о заработной плате, предназначенных для выдачи кредитов.

Логика тут простая. Если человек решил взять кредит, но знает, что ему не поднимут зарплату, перед попыткой взять кредит ищет работу с более высоким денежным вознаграждением. Если же есть большой шанс, что ему повысят заработную плату, например, есть за что повысить или заработная плата в среднем ниже, чем у подобного персонала во всем предприятии, то человек не подает заявление, а просто просит повышения.

Давайте отвлечемся от внутрикорпоративных взаимоотношений, а вместо этого попытаемся разобраться, как получить кредит на квартиру, думаю, многим это будет интересно.

Получение справки о зарплате — это только маленькая часть айсберга при оформлении кредита, хотя самих документов требуется немного:

паспорт(а);
справка о зарплате своей и супруги;

свидетельство о браке, если таковой имеется.
Всякая остальная фигня нужна опционально, например, копия трудовой книжки.

Отмечу сразу, что есть два вида выплаты кредитов: аннуитетная форма и стандартная форма. Первая — равными частями, вторая — постоянно уменьшающимися платежами. При первой схеме общая переплата по кредиту где-то в полтора (и более) раза больше, чем при стандартной, но первый платеж где-то в полтора или 1.3 раза меньше.

Пример:
Берем квартиру в Киеве за 130 000 долларов в кредит на 30 лет.
Первая выплата при аннуитете: 1400 долларов
Первая выплата при стандартной схеме погашения: 1800 долларов
Последняя выплата при аннуитете (через 30 лет): 1400 долларов
Последня выплата при стандартной схеме погашения (по прошествии 30 лет): 60-100 долларов
Полная стоимость жилья при аннуитете: 520 000 долларов!!! Больше, чем полмиллиона долларов!!!
Полная стоимость жилья при стандартной схеме погашения: 385 000 долларов, тоже немало, но все же не полмиллиона.

Ежику понятно, что аннуитет по сравнению со стандартом — грабеж среди бела дня! Но банки, как и государство привыкло грабить бедняков и идиотов, поэтому вот, что они делают. Они закрепляют первый платеж, привязывая его к официальной заработной плате. Первый платеж должен быть не более, чем 75% от официального заработка семьи. Хотите стандартную схему? Пожалуйста, только принесите бумагу, что ваш официальный доход — 2400 долларов. Не у всех читателей этого блога полностью белая зарплата, правда?  Банк это не волнует, хотя он пропагандирует, что это учитывает.

Хотя в случае со стандартной и аннуитетной схемой погашения кредита есть один нюанс, о котором вполне справедливо заметил один из комментаторов. Если вы финансово готовы ежемесячно гасить кредит одной и той же суммой, которая равна, например, первому платежу при стандартной схеме погашения, то вам абсолютно все равно, какая у вас схема  Разница между схемами существует только тогда, когда вы четко придерживаетесь графика платежей, например, расписанных на 30 лет.

Есть еще один нюанс. Если в банке существует штраф за досрочное погашение всего кредита, то делается просто — оставляем невыплаченных 1 доллар, а все остальное погашаем. Самое главное, чтобы не было штрафов за ежемесячное перевыполнение графика платежей. На 1 доллар начисляются проценты, которые вас уже не волнуют, придет время — закроете этот должок, самое главное о нем не забыть.

Вернусь к зарплате. Никакие увещевания, что у вас серая зарплата, что есть еще леваки, банку неинтересны. И понятно почему  потому что при аннуитете вам нужно показать доход всего в 1800 долларов, что сделать проще. Банк СПЕЦИАЛЬНО не учитывает другие источники дохода, на которые не выдается справка, т.к. ему выгодно, чтобы выплаты были равными частями.

Как может банк знать о ваших реальных доходах? Просто! Некая компания с названием Ernst&Young (входит в большую четверку аудиторских компаний PricewaterhouseCoopers, Deloitte & Touche, Ernst & Young, KPMG) каждый год проводит анонимный опрос служащих, сотрудников различных областей о структуре их заработков, рассылая по электронной почте опросные листы.

Прочитав отчет этой компании, который составляется после математической и ручной обработки поступивших в результате опроса данных, можно уяснить, сколько реально в месяц зарабатывает в конкретной стране человек на конкретной позиции. После этого банку остается при помощи службы безопасности удостовериться, что человек на самом деле работает в конкретной организации на позиции, которая соотвествует позиции из отчета Ernst&Young'а. Смею заметить, что банки, как правило, этого не делают, хотя являются заказчиками подобных опросов, и не делают тоже специально.

Дальше хуже. Есть система оценки затрат заемщика. Банк всегда считает по 150 долларов затрат на человека в месяц и задает вопрос, снимает ли заемщик какую-то квартиру. Понятно, что если у вас квартиры нет (вы ее берете в кредит), то скорее всего вы живете на съемной. И тут возникает идиотская ситуация. Вам в постоянные расходы пишут от 500 долларов и выше. Вы начинаете протестовать, что, мол, после покупки квартиры эти расходы исчезнут, т.к. вы собираетесь жить в новой квартире. Банку все равно. Он оценивает не изменение расходной части после покупки квартиры, а текущее их состояние, желая увеличить затратную часть как можно больше.

Обходится это достаточно просто. Во-первых, не показываете банку своих ежемесячных обязательных расходов, например, на обучение в бизнес-школе. Во-вторых, в ответ на обязательный в анкете вопрос по поводу съема квартиры, говорите, что живете не на съемной квартире, покупаете номер в телефонной компании, делаете перенаправление на мобильный любого человека, который владеет жильем. Человек при проверочном звонке от службы безопасности банка подтверждает, что да, сдает вам квартиру, но вы платите только квартплату и больше ничего. Сразу оговорюсь, что не надо давать прямые мобильные или CDMA-номера. Службы безопасности банков в курсе, что такие бывают, и номерные диапазоны прямых мобильных им известны.

Теперь ситуация, которую «хакнуть» не удастся никому. Бывает так, что застройщик является частным лицом и новую квартиру продает как частное лицо. Т.е. для нотариуса при оформлении сделки это жилье не первичное, а вторичное. Если в вашем банке с этим проблемы, то вам кредит не дадут, но есть еще одна проблема. Это частное лицо, которое одновременно является застройщиком, совершает не одну сделку в год, а это значит, что по закону Украины он должен заплатить 5% от стоимости квартиры государству. Понятно, что он это не платит, а перекладывает на плечи покупателя. Т.е. де-факто квартира стоимостью 130 000 долларов для вас становится квартирой стоимостью 136 500.

Если вы находитесь в раздумьях, что купить в первую очередь, машину или квартиру, то мой вам совет — покупайте машину. Желательно не самую дешевую модель, а-ля Дэу, Черри и т.д., а что-то посолиднее, за 20-25 тысяч долларов, причем даже если у вас есть деньги на нее, чтобы купить сразу, лучше берите в кредит и выплачивайте его за 2-3 месяца, как бы это бредово не звучало. Казалось бы, машина — это ежемесячные расходы, но у банков свое мнение. Машина — это ценность, которая доказывает вашу платежеспособность. Приобретение машины в кредит заведомо показывает банку, что к кредиту вы морально(!) готовы и знаете, что это такое за зверь ежемесячные выплаты, сложные проценты и т.д..

Как нужно жить в предверие кредита:

Все ценности, которые вы покупаете, заносите в реестр ценностей, прикрепляя чеки из магазинов, на которых была бы видна дата покупки. Ценности должны вноситься упорядоченными по месяцам, чтобы было понятно, сколько денег вы тратите в месяц на приобретение вещей, от которых вполне можно было бы отказаться.
Если вы брали потребительские кредиты, то не выбрасывайте договора кредитования, а также чеки, которые вам давали при погашении. Это опять же доказывает банку, что вы знаете, как пользоваться кредитами.

Если у вас есть кредитная карта, возьмите в банке справку о том, что она у вас есть и лимит по ней. Чем больше на этой карте лимит, тем лучше. Чуть ниже я расскажу, как «прокачать» свою кредитку , чтобы на ней был больше лимит.
Как «прокачать» кредитку:
Берете в двух разных банках потребительские кредиты на какую-то достаточно дорогую вещь, например, на ноутбук, о котором всю жизнь мечтали и на модный фотоаппарат. Банки должны быть такие, которые при оформлении кредита выдают автоматически крединую карту со льготным сроком, во время которого не начисляются проценты. В Украине это могут быть Приват и OTP со льготным сроком соответственно 30 и 50 дней.

Дальше просто. Гасите свой кредит на ноутбук и фотоаппарат, у вас увеличивается кредитный лимит по обеим картам автоматически. После погашения кредита делаете следущее: берете и снимаете в кредит деньги с одной карты, ждете 15 дней, снимаете деньги (такую же сумму с другой карты), закрываете долг по первой карте, ждете еще 15 дней, закрываете долг по второй карте. Повторяете операцию до тех пор, пока не надоест с разным количеством дней. Можно даже пару раз выйти за льготный период на пару дней. Кредитный лимит является функцией от возвращенных на карту денег, поэтому при увеличении оборота на карте он вырастет.

Прокачивать можно и одну кредитку, но две нужны для того, чтобы позже брать кредиты с нулевым процентом на сумму лимита на больший срок, чем льготный, перекрывая выплаты по одной кредитке суммами с другой.

Как получить кредит с нулевым первоначальным взносом:
Нужно искусственно завысить стоимость квартиры. Т.е. дать взятку оценщику. Пусть квартира стоит 130 000, вы даете взятку и оценщик ее оценивает в 140 000. Банк дает кредит, отталкиваясь от суммы оценки, а не от суммы покупки. Таким образом, попросив кредит на 130 000, вы банку как бы говорите, что 10 000, которых не хватает до суммы оценки — это ваш первый взнос, которого на самом деле фактически нет. Банк считает, что вы настолько состоятельный заемщик, что у вас даже есть первый взнос, охотнее дает вам кредит.

Покупка кредита другим банком:
Когда вы взяли кредит, банк считает свои риски и, исходя из рисков, рисует вам условия. После полугода-года успешных выплат риски уже другие, но условия еще старые. Поэтому надо идти в другой банк и просить кредит на рефинансирование своего текущего кредита. Новый банк уже будет видеть ваши реальные ежемесячные платежи, т.е. он сразу страхует себя от рисков неправильного определения ваших реальных доходов. Из-за этого ставка по кредиту на покупку старого кредита может быть на 2-3% меньше, возможно вам поменяют аннуитет на стандартную схему выплат.

Предмет залога или как определить температуру рынка недвижимости:
При покупке квартиры в кредит в залог отдается недвижимость, которую вы покупаете. Банки в случае невозврата кредита, у которого залогом является квартира, вынуждены будут эту квартиру продать. Если цена недвижимости на рынке завышена, то у банка возникнут трудности с быстрой продажей квартиры по рыночной стоимости  Многие уже поняли, о чем я. Первоначальный взнос, который требуют банки, — это и есть уровень перегрева рынка, тот самый уровень, на который завышена стоимость всего жилья в конкретном городе.

Все объявленияЯндексДиректДать объявление
Цены на квартиры on-lineДинамика цен по районам, Квартирный калькулятор, Оценка квартир онлайн.
www.metrinfo.ru

Пример:
При покупке жилья за 130 000 долларов большинство банков требуют 10% первый взнос, после чего выдают кредит на 117000 долларов. Это значит, что банк рассчитывает продать вашу квартиру в случае невозврата кредита за 117 000 долларов (реальная цена, за которую вашу квартиру у банка быстро приобретут новые хозяева).

Почему банки очень охотно выдают автокредиты под залог авто и обязательного условия страхования купленного транспорта:
Потому что в случае невозврата кредита авто банк изымает и на нем ездит! т.е. использует по служебной необходимости. Автомобиль не надо продавать, банк все равно ежегодно закупает сотни автомобилей различного класса от low-end до роскошных представительских. Как правило, невозврат кредита виден через короткий срок, а это значит, что банк получает полностью новое авто по его реальной цене. Риски же минимальны. Кстати, именно поэтому условия кредитования проще.

А теперь хит сезона! Полная калькуляция ВСЕХ расходов, связанных с покупкой квартиры, с объяснением, что есть что. Считаем, что покупаем квартиру за 150 000 долларов:

Вид платежа
 гривны или проценты
 эквивалент в долларах
 
Залог за квартиру, чтобы ее никому другому не показывали 500 грн
 100
Кредитный менеджер
 1500 грн
 300
Риелтор 3,5% 5250
Налог на вторую продажу
 5% 7500
Экспертная оценка недвижимости 700 грн
 138,61
Страховка имущества 0,4% 600
Страховка жизни заемщика 0,5% 750
Выдача кредита банком
 1,75% 2625
Нотариус 1500 грн 297,03
Государственная пошлина
 1% 1500
Пенсионный фонд 1% 1500
Выдержка из реестра сделок о продаже недвижимости
 50 грн
 9,90
Поручение на оформление в БТИ 100 грн
 19,80
Внесение в государственный реестр сделок о продаже недвижимости
 80 грн
 15,84
Услуги нотариуса 88 грн
 17,43
Бланки 40 грн 7,92
Госпошлина 0,1% 150,00
Справка о наложении запрета на квартиру 50 грн 9,90
Заявление супруга о согласии на передачи в ипотеку (оформление у нотариуса)
 50 грн
 9,90
Услуги нотариуса (дополнительно)
 175 грн
 34,65
Оформление с учетом других мелких платежей
 
 20675



Надеюсь, этот материал оказался вам полезен. Люди, которые мне рассказали то, о чем я поведал выше, требуют за свои услуги 300-500 долларов, а я всего лишь прошу поставить на этот пост ссылку из своих блогов, чтобы, возможно, сберечь кому-то 300 баксов и не кормить нахлебников.
 
 

You are not allowed to view links. Register or Login
You are not allowed to view links. Register or Login
You are not allowed to view links. Register or Login
You are not allowed to view links. Register or Login

Оффлайн Uukrul

  • SAP ECC 6.0 Ehp(*)
  • Administrator
  • Epic Member
  • *****
  • Сообщений: 3 761
  • Репутация: +47/-0
  • Пол: Мужской
  • YearsYearsYearsYearsYearsYearsYearsYearsYearsYearsYearsYearsYears
    • Sapforum.BIZ
You are not allowed to view links. Register or Login
Вот наткнулся случайно, может кому интересно будет, взято с You are not allowed to view links. Register or Login
Мда, подопоздала статейка лет так на 4-5...